배우 겸 유튜브 크리에이터 이해인(활동명 이지)이 40억원대 건물주가 된 지 열 달 만에 “건물만 사면 일 안 해도 되는 줄 알았는데 그건 신기루였다”고 털어놨다.
그는 지난달 29일 소셜미디어에 “공실을 다 채우면 부자가 될 줄 알았다”며 지금도 매달 수백만원을 자기 돈으로 메우고 있다는 영상을 올렸다. 겉으로는 화려한 ‘건물주’가 왜 적자를 보는지, 그의 계산서를 따라가 봤다.
8억 들고 32억 빌렸다
이해인은 지난해 11월 경기 김포의 주택을 처분해 마련한 8억원에 은행 대출 32억원을 더해 서울 강동구의 꼬마빌딩을 40억5000만원에 사들였다. 매입 대금의 80%가 빚인 구조다. 그는 당시 스스로를 ‘생계형 건물주’라고 부르며 임대율이 절반 정도라고 밝힌 바 있다.
문제는 곧바로 터졌다. 임대를 승계하는 조건으로 계약했지만 명도 과정에서 기존 임차인의 절반가량이 나가면서 한때 6개 호실이 비었다. 그는 “한 달 이자가 1200만원인데 월세는 600만원”이라며 “매달 600만원을 내야 한다. 솔직히 무섭다”고 토로했었다.
공실 채워도 남는 건 100만원
이후 직접 발품을 팔아 임차인을 구했고 공실은 2개까지 줄었다. 그러나 적자는 끝나지 않았다. 이해인은 “계산상으로는 100만원 정도만 부담하면 되는데 월세가 밀리는 곳이 있어서 지금도 300만~400만원을 내가 내고 있다”고 말했다. 공실을 전부 채운다 해도 “이것저것 빼면 한 달에 100만원 남을까 말까”라는 게 그의 결론이다.
40억원짜리 자산을 갖고도 손에 쥐는 현금은 월 100만원 안팎이라는 얘기다. 그는 “현실은 생각보다 훨씬 복잡하다. 신기루이지만 멈출 수는 없으니 오늘도 간다”고 덧붙였다.
자산가치와 현금흐름은 다르다
이해인의 사례는 특별한 불운이라기보다 대출 비중이 높은 상업용 부동산의 전형적인 구조라는 게 업계의 시각이다. 한 부동산 전문가는 대출 비중이 80%에 이르면 공실 한두 개나 월세 연체만으로도 이자를 임대수익으로 감당하지 못하는 ‘역마진’에 빠지기 쉽고, 건물 평가액이 오르더라도 당장의 현금흐름과는 별개라고 설명한다.
시장 여건도 우호적이지 않다. 한국부동산원 통계상 올해 2분기 소규모 상가 임대가격지수는 전 분기보다 0.14% 하락했고, 일부 인기 상권을 빼면 공실 증가와 매출 감소가 이어지고 있다. 반면 향후 금리가 내려가거나 임대 시장이 살아나면 부담이 줄 수 있다는 반론도 있다.
다만 그때까지 매달 적자를 버틸 체력이 있느냐가 관건이라는 점에서, ‘건물주=불로소득’이라는 공식은 적어도 대출 80%짜리 건물에는 통하지 않는다는 게 이번 고백이 남긴 교훈이다.
