이재명 대통령 부부의 분당 아파트 거래로 화제가 된 ‘셀러대출'(매도인 대출)이 시장의 대안 거래법으로 번질 조짐을 보이고 있다. 실제 등기 데이터에서도 대출 규제가 조여질수록 매도인 근저당 설정이 늘어나는 흐름이 확인됐다. 그러나 법률 전문가들은 통상적이지 않은 이 거래에 일반인이 섣불리 뛰어들면 낭패를 볼 수 있다고 입을 모은다. 화제성 뒤에 숨은 함정이 한둘이 아니어서다.
소유권 먼저, 잔금은 나중에.. 거래의 구조
셀러대출은 매수인이 잔금을 다 마련하지 못했을 때 매도인이 부족분을 빌려준 것으로 처리하고 소유권부터 넘기는 방식이다. 매도인은 못 받은 잔금을 지키기 위해 그 집에 근저당권을 설정하거나 대항력 있는 임차권을 확보해 둔다. 매수인이 약속한 날짜에 잔금을 갚으면 근저당을 풀고 거래가 끝난다.
문제는 약속이 깨졌을 때다. 그때부터 함정들이 입을 벌린다.
1. 집 판 사람이 경매장에 간다
매수인이 잔금을 못 내면 매도인은 이미 남의 소유가 된 그 집을 경매에 넘겨 낙찰대금에서 돈을 회수해야 한다. 집을 판 사람이 소송과 경매 절차를 떠안는 처지가 되는 것이다.
낙찰가가 잔금 채권보다 낮으면 돈을 다 못 받을 수 있고, 선순위 근저당이나 임차권이 있으면 매도인 채권은 뒷순위로 밀린다. 전문가들이 담보가치를 꼼꼼히 따지지 않은 셀러대출은 매도인에게 권장하기 어렵다고 경고하는 이유다.
2. 재개발·재건축에선 담보가 휴지 될 수도
가장 위험한 무대는 정비사업지다. 현행법상 투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 집을 사면 조합원 지위(입주권)를 승계받지 못하고 현금청산 대상이 된다. 인허가 시점 전에 등기를 서두르려 셀러대출을 쓰는 경우가 많은 것도 이 때문이다.
그런데 매수인이 잔금을 못 내 경매로 가면, 그 시점엔 이미 인허가가 끝나 낙찰자가 입주권을 못 받는 경우가 생긴다. 입주권 없는 재개발 주택의 낙찰가는 뚝 떨어질 수밖에 없다. 계약을 해제해 소유권을 되돌려도 조합원 지위까지 매도인에게 회복된다는 보장이 없다는 게 전문가들의 지적이다. 담보로 잡은 집의 가치가 반토막 날 수 있다는 얘기다.
3. 국세청과 세금이 기다린다
세금 복병도 있다. 통상적 거래가 아닌 만큼 국세청이 자금조달 소명을 요구할 수 있어, 형식을 갖춘 차용증과 이자·원금이 실제 오간 증빙을 남겨둬야 한다. 무이자로 빌려줬다면 그 혜택은 매수인의 증여 신고 대상이 될 수 있고, 이자를 받았다면 매도인이 소득으로 신고해야 한다.
결국 셀러대출은 합법이지만 아무나 흉내 낼 거래는 아니라는 게 전문가들의 공통된 조언이다. 대통령 거래가 열어젖힌 관심 뒤에서, 계약서 한 장 차이로 수억 원이 갈리는 만큼 실행 전 법률·세무 전문가의 검토가 필수라는 지적이 나온다.
