정부가 ‘최후의 수단’이라던 부동산 증세 카드를 마침내 꺼냈다. 재정경제부는 3일 세제발전심의위원회를 열어 종합부동산세 체계를 전면 개편하는 ‘2026년 세제개편안’을 확정했다. 구윤철 부총리는 “집은 바잉(buying·사는 것)이 아니라 리빙(living·사는 곳)”이라며 거주 중심 개편임을 강조했다.
핵심은 세율 기준을 ‘주택 수’에서 ‘주택 가액’으로 바꾸고, 실거주 여부에 따라 부담을 가르는 것이다. 같은 집이라도 살고 있느냐 아니냐에 따라 세금이 두 배 넘게 벌어진다.
메이플자이 시뮬레이션.. 453만 → 978만 vs 1970만
정부 추산을 적용한 시뮬레이션이 충격적이다. 60세 소유자가 시가 약 50억 원인 서울 잠원동 메이플자이(전용 84㎡)를 10년간 보유하며 거주했다면 종부세는 올해 453만 원에서 내년 614만 원, 2028년 978만 원으로 두 배가 된다. 그런데 같은 집을 거주 없이 보유만 했다면 내년 1254만 원, 2028년에는 1970만 원으로 네 배 넘게 뛴다.
집값이 비쌀수록 증가폭은 가팔라진다. 시가 70억 원대 강남 현대8차(전용 163㎡)는 10년 거주 시 937만 원에서 2년 뒤 3295만 원, 보유만 했다면 4480만 원이 된다. 시가 70억 원어치 주택 세 채를 가진 다주택자의 보유세는 2028년 재산세 포함 9010만 원에 달한다.
설계도 뜯어보니.. 올리는 장치가 겹겹이
개편안에는 인상 장치가 겹겹이 깔렸다. 기본공제는 거주 1주택 14억 원(현행 12억)으로 늘지만 비거주 1주택은 9억 원으로 깎인다. 과세표준에 적용하는 공정시장가액비율은 60%에서 내년 70%, 3주택 이상은 2028년 80%까지 올라간다. 세율은 2028년부터 주택 수와 무관하게 0.5~5.0%로 통일되는데, 과표 94억 원 초과 구간은 2.7%에서 5%로 뛴다.
세 부담 급증을 막던 안전핀도 풀린다. 전년 대비 상한이 150%에서 200%로 올라가 한 해에 세금이 최대 두 배까지 늘 수 있고, 고령·장기 공제도 ‘보유’가 아닌 ‘거주’ 기준으로 바뀌며 공제 한도(2028년 600만 원)까지 신설된다. 정부는 이번 개편으로 공시가 21억 원 초과 약 16만8000가구의 세 부담이 늘고, 5년간 종부세가 약 9조3000억 원 더 걷힐 것으로 전망했다.
20억 이하는 오히려 감세.. 갈라진 운명
다만 모두의 폭탄은 아니다. 실거주 1주택 기준 시가 약 20억 원 이하는 종부세 대상에서 아예 빠지고, 시가 30억 원(공시가 21억 원) 이하는 기본공제 확대로 세금이 소폭 줄어든다. 정부가 정조준한 것은 시가 35억 원 이상, 특히 40억 원을 넘는 초고가와 비거주·다주택이다.
다주택자에게는 양도세 중과를 내년부터 2년간 한시 완화해 ‘빨리 팔라’는 퇴로를 열었다. 그러나 2029년부터는 중과세율이 되살아나는 만큼, 보유세와 거래세를 모두 올린 설계라 중장기적으로 매물 잠김이 심해질 수 있다는 우려도 함께 나온다. 개편안은 국회 통과를 거쳐야 확정된다. 강남·서초·용산의 고지서가 진짜 바뀔지, 공은 이제 국회로 넘어갔다.
